越是市场未有定数，信心未能树立之时，国企、城投等国字号企业越需要成为“定海神针”。

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行业的变化也要求着供方积极面对： 2023年城投将如何发展？对于产业链上的供方是机遇还是挑战？面对变化，供方如何赢得竞争，吃到红利？

本篇文章将围绕上述3个主题，分别谈谈看法，希望为各位供方朋友提供借鉴。

01

2023年，城投还是“主角”吗？

毋庸置疑，城投依旧还将是2023年地产市场的“主角”。我们从投资、开工两个层面来看。

首先，投资层面。 根据中指统计的2023年1-3月核心22城涉宅用地拿地金额占比中，民企占比30%，较2022年提升14%，央国企占比52%，地方国资占比15%，混合制企业占比则为3%。

从整体数据看， 尽管民企拿地意愿有所提升，但实际上市场还是央国企、地方国企更为活跃。 这种现象从杭州、苏州、南京等土拍结果也能得到印证。除了杭州国企与民企占比基本持平外，其他城市均为国企占比多于民企。

上述情况并不是偶发现象，而是民企基于市场调整拿地策略的反馈。

目前大部分房企调整了拿地的思路：聚焦于长三角、大湾区等片区的热点城市，甚至是该城市的核心板块，对于非热点城市和非核心板块则持谨慎态度。

像 龙湖 ，在2022年底就提出要“以销定增”“投资刻度优中选优”，坚持按照包括北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等20个主力城市和14个机会城市的核心区域布局。

一向以经营理念著称的 滨江 ，则提出要舍弃利润率高但去化速度不确定性比较大的外围区域。甚至包括 保利、越秀 等市场化央国企也参与到了这场策略调整当中。

核心城市土地市场回温已经是有目共睹，而对非核心城市则是另一番光景，土拍压力很大。

总的而言，出于城市发展建设和财政收入要求，非核心城市的土地出让数量或许会减少，但出让动作不会停止，如果民企和央国企聚焦核心城市，而在非核心城市机会性拿地，那么大部分土地只能继续依靠地方城投和国企托底与建设交付。

其次，2023年城投必定要保开工、保交付。 开工可以说是城投过去两年遗留的问题。有机构对核心15城统计数据，2021到2022年期间，城投拿了超过50%的土地，但开工率却不足30%，而大范围土地资产积压确实增加了城投的财务风险，部分城投披露的2022年中期财报数据中，净负债率最高的达到309%。

开工率长期低于市场预期再叠加部分经济弱势地区出现的城投债务风险事件，一度引起外界对于城投整体风险的联想，影响城投信用评级。

综上，无论是投资拿地还是建设开工，城投依旧将是2023年的核心角色。

02

城投开工与转型，对于供方有何机遇？

城投逐渐成为市场主角，对于产业链上下游的某些供方企业反而面临尴尬局面。

这部分供方企业曾经与地方国企或城投短暂合作过，但在地产黄金时代订单相对饱和的情况下，大部分供方企业更愿意服务项目数量多、采购相对自由的房企，因此对于地方国企城投企业的业务类型、经营套路、采购方式等情况比较陌生。

这就导致在市场发生变化后，这些供方企业不能及时洞察红利与机遇，快速调整战略和布局。

那么， 城投的开工和转型还能为产业链上下游带来什么机遇？

要得出上述问题的答案，我们首先要了解城投肩负的使命与发展方向。

众所周知，城投最初担负的是地方政府融资平台的职能—— 为了城市开发筹集资金，政府将资产注入城投，由城投作为主体进行融资 。

2008年，四万亿刺激计划之后，区县型城投数量大增，尽管确实为当地城市建设做出了突出的贡献，但区县型城投能力弱、举债多，导致在短短数年内隐性债务规模量飙升。

因此， 出于控制风险的需要，从2014年开始，国家要求城投公司逐渐剥离城市建设融资平台的功能。

在此背景下，新时代城投公司的发展方向，是将自身纳入区域产业转型和产业链发展的大局当中，思考如何促进城市发展与产业链升级来推动自身实现市场化转型。

通俗点说，城投公司将会是服务城市发展的综合运营主体，通过打造、持有、运营城市核心资产，来服务产业链实体经济、盘活升级存量资产、赋能城市经济和民生建设。

基于上述定位，一些城投朝着不同方向做出了转型尝试：

■ 部分城投转型成为“投资人” ，为地方运作产业引导基金 ，比如被称为重庆“淡马锡”的渝富控股，帮助合肥获得“风投之城”美名的合肥建投等等。

■ 部分城投转型为城市建设运营服务商，聚焦产业与民生的基础设施与相关物业的建设与运营 ，例如武汉城建由武汉地产、商务区集团、都市产业集团、园发公司等7家企业组成，涉及基础设施建设、城市更新、房地产开发、生态园林、设计咨询等业务，产业布局涉及城市建设核心领域。

■ 部分城投深挖产业园区的产业服务 ，成为企业的创新伙伴。

从上述转型方向来看，为实现市场化转型，城投将围绕房地产开发与建设、产业投资、产业园建设运营、保障房建设运营、不良资产处置、城市公共事业运营市场化等开展业务。

而在上述方向中，产业链供方企业可共享 房地产开发与交付、保障性租赁住房交付、产业投资与开发运营 3大红利。

03

供方如何抓住机遇，共赢红利？

首先，针对城投公司托底的住宅商业用地开发与交付。

从2021年—2022年城投拿地占比情况来看，大致有一半的涉住宅用地是由房地产开发经验不足的城投公司拿下。

这类经验不足的城投公司，倾向于寻找房企作为合作开发伙伴或者是代建合作伙伴，来实现开工，而有过房地产开发经验的城投则倾向于自主开发。不同开工模式下，项目的采购与供应链管理的职能权限存在着差别：

合作开发模式下： 采购主导权移交给了强势的品牌房企，供方需厘清合作房企对于自身产品的采购模式是采用总部战采，还是采用项目型采购。

代建开发模式下： 根据代建模式的不同，代建房企对于采购权掌控的深度不一样，供方需要确定代建房企与城投之间采购权职能的划分情况，链接代建企业，成为其供方资源。

自主开发模式下： 供方需要了解城投组织架构、管理风格、产品系列、采购流程等情况，为城投提供适配的产品解决方案和业务支持服务，建立起深度的合作关系。

如何提前预判城投可能采取的开发模式？ 供方可以通过 明源云采购【市场洞察】 对城投拿地开工情况、合作情况进行市场盘点和洞察，判别城投企业的业务成熟情况，以及是否常采用合作方式开发。

其次，保障性租赁住房建设与交付

根据保障性租赁住房（以下简称保租房）完成披露情况来看，截至2022年底，仅有8个省市披露“十四五”目标完成情况，同时也只有7个省市公布了2022年到目前的完成情况。

为保障目标达成，除新建外，各省市对于存量纳保与非居住业态改建也将提速，而这三种模式对于供方将为供方带来不同的机遇。

新建保租房 ，指的是通过获取集体经营性建设用地、国有建设用地新建、产业园区用地和企事业闲置用地，经过规划、设计、建设等动作实现保租房房源的新建。

当前，由于租赁市场客群变得更加多元，保租房开发向着社区化开发、多样户型、中小面积、工业化发展。城投公司在采购时，更加倾向于选择产品和服务适配保租房的供方。在材料产品上，要求标准化高、施工快、全装修、高质量、优成本。在服务上，则是能够提出户型、收纳优化建议，帮助城投提升后期运营坪效。

存量纳保和非居住业态改建都属于存量资产在保租房领域的盘活创新，两者的区别主要在于物业性质的区别：

更多是居住性质业态，比如市场化长租公寓、存量的居住用房和市场上已建未售的商品住房等等。

非居住业态改建 更多是通过商业、办公、厂房、仓储等物业改造，转变成为保租房源。

对于以上两类保租房筹集路径，供方企业可以通过做好资产盘点，将自身沉淀资产与城投共同改建，入局保租房赛道。

最后，产业投资与开发运营

城投通过汇聚资金、技术、人才等要素，可为地区产业搭台，实现产业集群效应，具体体现在 产业投资、产业园开发、产业园运营 三个层面。

在产业投资上 ，龙头企业和专业型企业受到青睐，供方企业可基于自身产业条件与优势，对标区域产业规划，主动进行合作。例如远大住工、东方雨虹等企业积极与城投合作，共同成立公司或者建立联合工厂。

在产业园开发和运营上 ，供方企业有2种参与方式：

一是作为供方支持城投产业园的开发建设。 这种参与方式要求供方必须了解不同特色以及低碳零碳产业园的标准要求，提供对应的产品与技术支撑。

比如生物医药产业园一般要求双电源供电、甲类仓库的电气防爆要求；物流类产业园对于仓库有较高的空、声、光等环境检测系统要求等等。

二是作为园区运营开发的合作伙伴。 这种模式更加适合产业龙头企业，具备资源优势，能够利用自身资源赋能当地产业，实现当地产业链的补足与裂变式发展。

例如京东以物流与数字技术能力，与城投合作共同建设产业园，目前有亚洲一号物流园、数字经济产业园、电商产业园、京东云创新园、京东智谷五大园区产品线。

在开发合作前，京东一般会向当地城投与政府承诺引进企业数量、数字化能力提升、人才培养、产业链接与宣传等产出目标与效益目标。

总体而言，上述3大机遇中，一些是马上能够执行，一些则需要一定时间的经营与沉淀。

供方要短期活得好，长期活得久，不能盲目硬靠，要深度研究市场，根据自身、市场、客户从顶层战略上做收益最大化的布局。

04

总结

城投本身的国资背景决定了其与房企存在着本质区别： 城投公司除了自身经营之外，更需要考量的是在我国的不同的发展阶段，响应政策，为城市持续创造价值。

这种“持续”要求城投公司一方面实现内部深度挖潜，另一方面则需要寻求实力强劲的合作伙伴，以实现资源交换与强强联合。

从供方企业层面来看，则更容易探索出与房企合作时不同的商业模式。因此，在当前市场转化阶段，供方企业需抓住城投聚焦的核心业务作为机遇，共享城投开工与转型的红利。

你所在的企业是否已经与城投合作？来谈谈你们合作的创新模式吧！

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